【５分で業界研究】総合不動産デベロッパーのビジネスモデルや職種まで完全網羅！
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今回は、毎年就活生から絶大な人気を誇る総合不動産デベロッパーについて解説していきます。
不動産デベロッパーと言えば、「エリートで高給」「華やか」「規模の大きな仕事」などといったイメージを持っている方が多いと思います。
しかし、実際に総合不動産デベロッパーがどんな仕事をしているのかをしっかりと理解するのは難しいですよね。
そこで、本記事では業界研究として、総合不動産デベロッパー業界の概要やビジネスモデル、職種について解説するとともに、将来性や年収についても取り上げます。
就職活動において業界研究は必須のものなので、少しでもデベロッパーに興味がある方はぜひ最後までこの記事を読んで参考にしてください。
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総合不動産デベロッパーとは
総合不動産デベロッパーとは、オフィスや住宅、商業施設から、物流倉庫まで、あらゆる建物に関して、これを運営、管理、売買する企業のことを指します。
都心によくいく人ならば想像がつきやすいかと思いますが、オフィス街には高層ビルやマンションが乱立しています。「こんな大きな高層ビルの保有者は誰なのか」「誰が立てたのか」などは考えたことはありませんか？
この答えの一つが「総合不動産デベロッパー」です。
もちろん、全ての高層ビルやマンションがデベロッパーのものというわけではありませんが、そのビルのどこかにデベロッパーの企業名が入っているはずです。
デベロッパーの仕事の規模の大きさを理解してもらうために、極端な例として高層ビルを出しましたが、他にも多くの事業を持っていることが、「総合」と言われる所以です。
一般的な不動産企業ならば、オフィスビル、あるいは住宅など、それぞれの事業に従事するところを、彼らは建物に関するあらゆる事業を実施しています。
そんな、仕事の規模が大きく、街で全体に影響を持つことができる総合不動産デベロッパーは、どのようなビジネスモデルを持っているのでしょうか。
企業名をクリックすると、それぞれの企業の企業研究の記事を見れますので、興味がある方はぜひ参考にしてみてください。
総合不動産デベロッパーのビジネスモデル
ここからは総合不動産デベロッパー業界のビジネスモデルについて詳しく解説していきます。
ビジネスモデルとは、「会社が利益を生み出すための仕組み」のことです。
総合不動産デベロッパーの収益の柱は大きく４つに分類することができます。
土地、建物に関しての「開発」「賃貸」「流通」「REIT」です。それぞれについて紹介します。
開発事業
不動産とは、簡単に言えば「土地」と「建物」に分類されます。デベロッパーはこれらの土地に経済的価値を創出する仕事をしています。これが「開発」です。
経済的価値とは、買い取った土地に大きな商業施設を竣工したり、オフィスビルを建ててテナントから賃貸料をもらえるようにしたりといった、所有者（デベロッパー）に、不動産による収益が入ってくるようにこれを改良することです。
規模の大きいものだと、これが建物だけでなく「街」全体に行われます。わかりやすい例として東急不動産の渋谷駅周辺の開発があります。
渋谷という街の至る所に、東急不動産の不動産があり、これにより街全体に経済的な価値を付加しています。
この開発は５段階に分けられます。デベロッパーの真髄とも言えるので、しっかりと理解しておきましょう。
用地取得
開発予定の土地についての調査をし、その土地の文化や生活から、需要を分析します。開発する土地を取得するまでの段階を指します。
企画立案
取得した用地の価値を最大限発揮できるような計画を練ります。ここでは、設計者やゼネコンと協働しながら仕事をします。
建設
開発に関わる多くの企業等と協力しながら、デベロッパーはこれのスケジュール管理や予算の管理、など全体のマネジメントを行います。
リーシング・営業
建設したオフィスビルや商業施設の価値を最大限発揮できるようなテナントを営業し契約します。顧客に対しての提案までが業務に入ります。
運営・アフターフォロー
建てて終わりではなく、その後の建物の管理も業務に入ります。
開発過程では、多くの関係者との協働が必要となります。設計段階で設計事務所、施工段階ではゼネコン、販売や賃貸の段階では、自社のこれらを専門にする子会社と、など多くのステークホルダーとの連携が鍵となってきます。以下にも事業が紹介されますが、この開発こそ総合デベロッパーの醍醐味といえます。
賃貸事業
賃貸事業には、実は２種類の収益構造があります。
賃貸の仲介
デベロッパーが賃貸の仲介をすることで、収益を上げます。野村の仲介などが有名ですが、大家さんと顧客を繋げる役割を果たし、仲介ですのでここでの手数料による利益が出ます。こちらは、後の流通と被る部分ではあります。
所有する建物の賃貸
こちらは想像がつきやすいですね。デベロッパー自身が開発し建てた、あるいは保有する建物（ビルやマンションなど）を個人や法人に貸し出すことで、賃貸料が発生しこれが収益になるというものです。
流通事業
先ほどの賃貸に限らず、売買などでデベロッパーが仲介して収益を得るというものです。
売りとて買い手の間に、不動産デベロッパーが入り、これを結びつけるというものです。仲介手数料が不動産企業に入り、収益が生まれます。
REIT事業
不動産の生み出す収益を証券化し、これの売買によって収益を上げることです。これをREITと言います。実際は、総合不動産デベロッパーの中でもアセットマネジメント専門の子会社が設けられたりしていますが、デベロッパーの収益基盤であることは間違いありません。
アセットマネジメントが、どの物件をいくらで買うか、保有物件の期中管理、さらには物件の売却まで意思判断し、株のようにこれの運用をすることで収益を出します。
総合不動産デベロッパーの将来性
ここまでで、総合不動産デベロッパーがどういった業界なのか、どうやって収益をあげているのかが分かったと思います。
そこで次に、総合不動産デベロッパーの将来性について解説します。
多くの総合不動産デベロッパーの収益構造は、先述した事業の分類でいうと、「開発」の割合が高いため、将来性は、それぞれの開発したエリアやそこでのオフィスビルやマンションの価値変動によって決定されます。
コロナの影響により、オフィスビルの需要と供給はともに低下傾向にあります。しかし、大手の総合不動産デベロッパーであれば、他の事業にも収益基盤があり、就職先としては何も問題はないでしょう。
また、不動産業界にとってコロナは必ずしもマイナスではありません。
在宅勤務やステイホームの推奨により、物流業界には追い風となっており、物流の要でもある倉庫などの建物の需要が高まっています。
そして、各企業もこの動向に乗り、重点的に取り組んでいるようです。
別の切り口で言うと少子高齢化によって、買い家の時代ではなくなってきたため、不動産業界には不安要素ではあるようですが、一方で賃貸事業にとってはプラスに働きます。
このように、社会や環境の変化に対して、総合不動産デベロッパーは事業領域の広さから、何かしらのカバーが効く体制が整っています。大手の総合不動産デベロッパーは安定していて、魅力的な企業であると言えるでしょう。
職種
ここまでの内容で、総合不動産デベロッパー業界の概要や将来性について理解いただけたと思います。
そのためここからは、皆さんが行う主な仕事について紹介します。
総合不動産デベロッパーの職種は曖昧であり分類が難しいですが、一般的に営業職がほとんどです。ここでは、便宜上「総合職」と「事務職」と分けていますが、内実は様々です。
総合職
プロジェクトに配属されると、これの全体のマネジメントを請け負うことになります。
しかし、実際には他にも営業職のような側面もあったり、当然企画まで行うことになります。
実際の業務内容は、先の「開発事業」内で説明した通りになります。
一人一人がビジネスのあらゆるフェーズに関わることができるのも、この業界の魅力ですね。
業務職
総合職と協力し、プロジェクトの推進の手助けをします。総合職のスケジューリングや、業務内容のリマインドやアラート、その他の業務上の不明瞭なものに対して、全般的にバックアップする仕事です。
年収
最後に、皆さんが気になっているであろう年収について紹介します。
【大手総合不動産デベロッパーの平均年収ランキング】
１位 三井不動産：1,273万円
２位 三菱地所：1,267万円
３位 東急不動産：1,071万円
４位 東京建物：1,019万円
５位 野村不動産：1,011万円
６位 森ビル：866万円
７位 住友不動産 : 669万円
出典：2023年版 就職四季報総合版
ほとんどの平均年収が1,000万円を超えています。
やはり、皆さんのイメージ通りデベロッパーは「高収入」ですね。
最後に
最後まで読んでくださり、ありがとうございました！
今回は、総合不動産デベロッパー業界のビジネスモデルや将来性、仕事内容について解説しました。
業界全体として、新たなビジネス環境に適応していくため「事業投資」へと踏み切る柔軟性が伺え、利益率・将来性の高いビジネスモデルを有しているといえます。そのことは、年収の高さからも読み取れます。
それゆえ、総合不動産デベロッパーは就活生からも絶大な人気を誇っており、入社難易度は非常に高いです。しっかりとした、企業研究や自己分析、面接対策、ES対策も必要になってきます。
これらの対策に関する記事も書いていますので、ぜひ参考にしてみてくださいね。
本記事の内容が、少しでも皆さんの就職活動をより良いものにできたら幸いです。
皆さんの就職活動を応援しております。